《买房6套后，我的大湾区房产投资排名：深圳>广州>莞佛>珠中惠》
关于大湾区房产投资，众说纷纭，刚接触的小白很容易被各种大V，自媒体，中介，管家公司等带偏，因而买入不值得长期投资的板块或资产。
今天用一篇文章和大家聊清楚大湾区的城市基本面，投资逻辑，板块选择及如何避坑。这样大家看完之后可以根据自己的资产，现金流和风险喜好来对号入座，选择适合自己的城市进行投资。
个人简介：佛系买房，6年6套，喜欢研究数据，透过数据看本质。三高布局，进三退一的投资风格。
从开通付费咨询服务以来，经常有小伙伴问到我：
听人说大湾区投资好，到底是怎么个好法？
深圳涨这么多了，还能买吗？
手上的钱不够买深圳，可以买深圳旁边的东莞和惠州吗？
广州作为一线城市，为什么房价比起北上深低很多，未来涨幅如何？
买不了广州，可以买旁边的佛山吗？
大湾区里不限购的城市如惠州，中山，珠海，肇庆，江门等可以投资吗？
如何挑选城市中未来有升值潜力的板块？
每个城市的政C怎么样，要符合什么条件才能买？
本文我会就着以上这些问题，按照以下框架来展开，给不了解大湾区的小伙伴们一次性做完湾区房产投资的科普。
字数有限，且只能发9张图，后面还有10000多字关于深广莞佛珠中惠的投资逻辑分析及板块选择介绍。烦请大家移步文章查看全文。
以下为正文前3节：
1.大湾区简介
2.各城市基本面分析
3.湾区中的组团
4.深圳，广州的价值分析及板块建议
5.东莞，佛山的价值分析及板块建议
6.珠海，中山，惠州的投资分析
7.总结
全文长字数，多数据，多图预警。
建议先收藏有空再慢慢看，或者直接拉到最后的总结部分看结论。
以下是部分正文。
1. 大湾区简介
官方使用说明
推进粤港澳大湾区建设，是总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略，是新时代推动形成全面开放新格局的新举措，也是推动“一国两制”事业发展的新实践。
推进建设粤港澳大湾区，有利于深化内地和港澳交流合作，对港澳参与国家发展战略，提升竞争力，保持长期繁荣稳定具有重要意义。
2017年7月1日，主席出席《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》签署仪式。2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。
按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。
以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎。粤港澳大湾区与美国纽约湾区、旧金山湾区、日本东京湾区并称为世界四大湾区。
以上都是官方宣传，你只要记住几个重点就好：
1）国家级项目，对标世界级标准
2）国家主席亲自牵头
3）推动一国两制，内地与港澳融合
看看地图，大湾区是长这样的：
图1
大湾区，包括广深2个副省级市，7个地级市，外加2个特区，所以你可以记住是2+7+2，或者是9+2。
整个大湾区人口超过7千万，是中国人均GDP最高，经济实力最强的地区之一。
这样说可能有点笼统，按照惯例，此处应有数据。横向对比一下：
图2
先对比国内GDP总量第一的长三角城市群，虽然在面积，人口，GDP总量上，大湾区都略逊一筹，但是在人均GDP和地均GDP还是遥遥领先，稳居全国第一。
再对比一下面积和人口都比较接近的日本太平洋沿岸城市群，可以发现大湾区的GDP总量和人均GDP是日本的大概二分之一，而地均GDP是其的不到三分之一。
结论就是，大湾区在体量，规模，人均等各项指标上都能跻身国际性的城市群，但是还有巨大的发展空间。
从数据上我们也可以看出大湾区和日本太平洋城市群有点像，都是属于很多的人口挤在很小的地方上，创造出很大价值的城市群。
2. 大湾区城市组团
大湾区是9+2结构，但今天我们不聊香港和澳门，只聊内地。
那大湾区9个城市之间的联系和互动是怎么样的呢？
接下来，仅用三张图，从人口，买房，交通三方面来让大家更清楚的理解大湾区城市之间的关系。
第一张图，全国十大热门人口迁徙线路
图3
从上图可以看出，广州与佛山东莞；深圳与东莞惠州；广州与深圳之间人口相互迁徙流动。
其中以广佛，深莞的人口迁徙最为密切。
第二张图，大湾区买房人群的流动路线。
图4
箭头面积越大，表示买房人群占的比例越高。
从这张图我们可以看到：
1）深圳人喜欢到处买房，但是最喜欢东莞和惠州；东莞也有少部分人去惠州买房。
2）广州人和佛山人互相去对方那里买房。
3）广州、深圳也有一部分客户流向了中山，但珠海去中山买的更多。
因此我们也可以理解为三个小群组：深莞惠，广佛，珠中，基本与上面的人口迁徙路线一致。
第三张图，大湾区交通枢纽图。
图5
密集的交通枢纽把香港—深圳—东莞—广州—中山—珠海—澳门紧密地链接起来。
因此，根据地理位置，相互融合程度，人口迁徙，买房相互流动等的划分，我们一般是把大湾区分为以下几个板块来看：
1）深圳，及临深的莞惠，
2）广州，及临广的佛山，
3）珠海，及中山。
说好的9市，肇庆和江门怎么不见了？
其实是有苦衷的。
1）肇庆和江门，在地理位置上距离大湾区的中心城市广州，深圳太远了，中间被佛山，中山，珠海切断，中心基本辐射不到这两个城市。
2）没有辐射，就更别提产业，人口，购买力的外溢了。从人口迁徙和买房流动也确实看出来，其他7个城市的人对这两位小兄弟并不太感冒。
3）基本面不行，房产投资的价值不大。
这也是湾区9市的房产投资分析里，我并没有谈及肇庆和江门数据的原因。
3. 大湾区各城市基本面横向对比
我做房产投资分析所用的框架，分为宏观经济，人口，房产数据3个部分。
我一般会通过对框架中3个部分，几十个指标的分析，作为对该城市基本面的判断。如果判断为有长期投资价值，我才会进行后续的板块，片区等微观分析。
第一部分，宏观经济
1） GDP，人均GDP及人均收入
*GDP是一个国家及城市发展好坏的基础指标，了解一个城市的基本面，从GDP开始。
*人均GDP前者反映的是一个地区的产出创造水平。
*人均可支配收入衡量的是居民财富收入，收入越高，购买力越高。
图6
从GDP来讲，大湾区分为：
一梯：广深（全国5）
二梯：莞佛（全国前20）
三梯：珠中惠（全国前100）
人均GDP来说，惠州和中山只比广东人均8.4万元多了一点，略为逊色。
人均收入来说，惠州远远落后于其他城市，本地接盘侠购买力不足，房价靠外地投资客支撑，一旦投资客离场，就如击鼓传花，戛然而止。
2）政府负债率及土地依赖度
负债率较高说明政府的借债行为对经济活动的影响较大，增发公债的潜力有限。
土地依赖度高的城市，意味着政府频繁通过卖地来维持财政开支平衡，大量地卖地建房会导致供需的不平衡。
图7
地方政府债务率通行风险警戒线为80%-120%：广州、佛山，惠州，中山负债率较高。
土地依赖度超过50%属于高依赖，超过100%则是超高依赖：广州，佛山，珠海属于超高依赖；东莞，惠州属于高依赖。
对于负债率较高，且土地依赖度高的城市，如广州，佛山，惠州等，政府会不断通过卖地来创收，也就是说市场会不断地推出新盘。
一手供应大量增加，会冲击到二手房市场。如果节奏控制不好，则会导致部分地区供过于求，市场交易放缓，价格无法往上拉升。
第二部分，人口
1）人口总量及增量
房产长期价值看人口，在人口持续流入和集中的态势下，长期来看城市不动产，一定会有升值潜力；反之，即使涨了，也要担心未来是否有人接盘。
图8
惠州，珠海，中山总人口不足，新增人口数量太少，增速太慢。
讲到人口，忍不住多说两句，因为这是一个残酷且很快会发生的现实：
中国在2000年之后，没有再出现第四次人口大爆发，最后一次人口爆发截至止2000年，因此以结婚置业大概在25-35岁来计算的话，刚需置业的需求会最后集中在2025年-2035年间。且从2025年开始，每年大约是2千万人去世，出生的人数不到2千万人。
因此我们可以的得出，中国人口增长开始放缓，未来10年内将陷入人口负增长阶段。换言之，楼市的接盘侠越来越少了。
基于这一点，我个人认为，任何人口不足1千万，且在未来5-10年内没办法到达这个数字的城市，理论上我都是不建议投资的（刚需自住另当别论）。
一句话总结，珠中惠，这三个城市的人口不足以支撑该城市房地产市场的长远发展。
第三部分，房产数据
1）供需，一二手成交，房价收入比，租售比
图9
首先，从人口密度来看，深圳属于典型的人多地少，且建成区面积占了接近一半。惠州则是典型的人少地多，且建成区只有2%，惠州未来还有天量的地可以用来建房；
其次，从二手成交来看，我个人的衡量标准（大家可以适当调整自己的标准）：如果一个城市的二手成交占比低于50%，且成交周期高于12月，则说明该城市二手房的流动性不高。
从这个衡量标准来看，惠州、珠海、中山面临着非常严重的二手流动性问题。
紧接着，从房价收入比和租售比来看，深圳，广州，东莞和珠海是存在一定的房产泡沫的，即房价高于城市平均购买力。
我会分开三个方面来看购买力这件事情。
a. 深圳，广州作为移民城市，每年人口流入全国排名前列，有持续充足的购买力补充；
b. 深圳存在严重的供不应求的问题，同时面临着来着全国各地资金的追逐；
c. 倘若没有长期的人口补充，产业升级，薪资上涨等支撑，泡沫高的城市将面临横盘甚至下跌的风险。
基于以上三点原因，我对东莞和珠海（特别是珠海）目前的房价持一个保留和观望的态度。
通过以上的分析，相信大家对湾区7个城市的基本面有了一定的了解。
这里先啰嗦两句，在展开城市选择和板块分析之前，先说一下我个人的投资理念，因为文章接下来的所有观点和偏向性都是基于这个理念延伸的。
房产投资是收益性，流动性，安全性三者的动态平衡。
1）收益性。
很好理解。举个例子，同样100万的首付，买了300万左右的房子。假设全国涨了3%，整个大湾区涨了5%，你选择的城市涨了10%，而且选的细分板块涨了20%，如果你挑的小区和户型与板块片区没有错配问题，那至少也有20%上下的涨幅。
那你的这个投资就属于跑赢大市，每次都跑在前二十名左右，长久以往一定是前10名的赢家。
2）流动性。
很多人买房投资只看收益，不看流动性，数字上涨是涨了，到想要卖房套现或置换的时候，发现卖不出去，没人接盘，这就是典型的二手流动性不足的问题。
靠概念炒作的新区99%都会出现二手流动性问题。新房价格节节攀登，二手无人问津，不打折根本卖不动，成交周期特别长。买的时候一定要先想卖的事儿。
还有一种要特别留意的，就是后涨盘，通常是在远郊地区。别人不涨它不涨，别人涨了它补涨。等到整个市场涨完了，你卖掉后涨盘，才发现市场上全是贵货，你永远比别人慢一步。且不说一定要买领涨盘，起码也要紧跟整个涨幅周期。
3）安全性。
首付是赚来的，家里凑的，朋友借的；而不是靠撸K撸出来的；不是GPGD，0首付来的。
最重要的是坚持三高布局，以守为攻，攻守并济。对这几个概念不太了解的伙伴可以看一下我之前的一篇文章——《混迹房圈6年，聊聊买房7大流派和小白适用方法》，发在生财有术的文章里了。链接如下：
链接
好了，啰嗦完了，大家坐稳，准备发车。
接下来我按照3个梯队的顺序，结合个人的投资理念，来和大家聊一聊每个城市：
第一梯队：深圳，广州。
第二梯队：临深的东莞，临广的佛山
第三梯队：珠海，临珠海的中山；临深圳的惠州
字数有限，且只能发9张图，后面还有10000多字关于深广莞佛珠中惠的投资逻辑分析及板块选择介绍。烦请大家移步文章查看全文。
