轻享 深圳房产投资的武林秘籍
因为深圳房价比较高因此在2020前买了还没大涨的东莞，深圳大涨前用超低首付买了楼梯顶层大复式，看了自己喜欢的30套房然后选了一个自己综合最满意的，2019年用最大杠杆赌了一把深圳楼市……以上操作回报都非常丰厚，但却是逞一时之快的旁门左道，而非高手之路的不二法门。那么，什么才是房产投资真正的武林秘籍，需要练就哪些内功（宏观格局）和外功（微观技巧）？
孙浩，硕士研究生，美房网特约投资分析师，美房网深圳站主笔，功夫财经、大咖聊房等栏目特约撰稿人，房地产投资领域专栏作者，在各大主流媒体发表超500篇原创观点文章，主要研究供需关系和货币政策对房地产价格的影响，实操交易超200套。
身边的故事很多，王麻子因为几年前来了深圳，老婆逼着在深圳买了房，现在身价几千万了，李狗子因为多买了几套深圳的房子，现在已经财富自由！而想当年，大家都半斤八两------但是仔细想想，有点一叶障目，因为当年除了认识王麻子李狗子，还认识张六子喜顺子，而绝大多数即便在深圳有房也依然是普通人，根本没有因为买房实现财富上本质的跃迁。根据数据统计，目前深圳拥有三套房或以上的只有5万人，而深圳有2000多万常住人口！因此，想要成为“无意间”靠房产赚钱的王麻子李狗子，需要练一些武林秘籍，那么需要练习哪些武林秘籍呢？
今天我们从宏观格局和微观技巧两个方面说
1. 什么是房产投资的宏观格局？如何练就这些不二法门？
宏观能力就是找到新的增长点并快速放大的能力，说人话就是把握新机会的能力。正常情况下大局观相对好的人往往宏观能力比较强，但这还不够，因为这里面还有两个隐藏项，第一是运气。
1.1 运气
运气非常重要，锻炼方法除了让自己时刻处于打开状态，真的没有什么具体的落地方案，但是运气除了本身的含义，还有就是实力和信息环境叠加的综合结果。不同实力背景的人信息环境差别非常大，运气完全不一样，某人正好碰到了某个机会，除了恰巧以外，再就是信息环境和实力叠加的结果。官二代与富二代结婚理所应当，但普通人嫁入豪门确成了小概率事件，就是因为大家实力和信息环境不一样，桃花运因此不一样。在深圳买房，无论放到5年前还是8年前问题都一样，现在是不是高点？能买进吗？实力强的人想法是，先去深圳湾香蜜湖买两套试试，实在不行就当仓库用，然后在倒买倒卖运作中赚了大把的钱，赚钱后只会淡淡的说自己啥也不会只是运气好，赶上了深圳发展的红利。肯定有人质疑，那么巧，正好买到深圳湾香蜜湖？不是正好，而对于有实力的人来说，要投资房产这些地方几乎是必然选项，因为他所处的信息环境告诉他往塔尖买的！现实生活中，有钱人住的地方都是好地方，都在深圳湾、蛇口、香蜜湖、红树湾等优质片区居住，或至少在这样的片区有布局。
信息永远是我们决策的前提，所以我们不约而同的加入了生财，这样就能获得更多的塔尖信息从而抓住先机。
1.2 有高人指路
第二是有没有高人带或者指点。自己快速试错、交学费都没有错，但这只能提升微观或者感官层面的体会，要想有宏观格局的提升，没有高人带真的步履维艰，甚至是痴人说梦。
房产投资中宏观方面的高人带要带什么？第一点也是最重要一点是让我们理解城市格局，城市格局先看城市体量，再看城市的创富能力。
2020年涨幅最多是哪里？东莞，但为什么说能买深圳不选东莞，这一点相信很多人是很难被说服的，想不通为什么明明能买赚钱多的东莞而要买赚钱少的深圳？其实，房产投资有一个天然的缺陷，就是流动性差，尤其在政策不断挤压的今天倒手快的持有时间也到了4-5年，所以在资金有限的情况下，选深圳还是涨幅可能更多的其他地方？毋庸置疑选深圳，城市格局决定的，从长周期的角度看，没有哪个城市回报的确定性比深圳高，深圳年年都在涨，年年住建部都点名，年年住房问题都特别突出，其他城市呢？某一年涨幅特别高，所以从长周期看来，深圳这样的城市更稳妥、回报更高，此外，早期的投资对于资金有限的玩家来说不犯错很关键。
为什么说早期入场或者筹码有限的情况下一定要避免犯错误，就是因为房产投资和其他游戏最大的区别是其他游戏能快速试错而买房却很难。拿最近特别热的港股打新举例，不行先拿个5万块试一下，而买房我们不能每个区先买一套试试。买房这种大资金体量的投入游戏，买对了，多重杠杆下也能扛得住，买错了，后续就会对买房投资有心理障碍因此错过更大的财富性机会。
高人指点的第二点，就是理解趋势。除了理解城市格局，买对城市，买对趋势也同样重要，否则投资回报和流动性就会大打折扣。趋势听起来有点玄乎，但在房产投资中却很简单，就是如果我们变得更有钱了，会怎么选。电梯房楼梯房都住住，小区房城中村都试试，假如条件允许，一定会选有小区的电梯房！所以房产投资理解趋势就是理解如果自己更有钱了，会怎么选，实在想不出来就直接看比自己有钱的人怎么选。收入水平更高以后会怎么买房就是房产投资的趋势，因此会发现，孤盘除了大水漫灌，其他时候很难涨，楼梯房涨幅也很有限，周边环境都是城中村且没有改善空间的涨幅有限。这一定需要有人带才容易理解，否则很容易掉入自己认为对的陷阱中。
1.3宏观技巧总结
从宏观角度看，作为普通玩家，有一个好的大局观、有相对不错的信息环境是先决条件，选对城市、理解投资趋势是降龙十八掌，有了这些就基本完成了宏观能力的掌握。此外，就是一定要早进场，早进场早获利就早拥有继续加码的底气。
1.4个人案例
2016年初的时候，还没有所谓的四小龙，自媒体关于怎么买房赚钱还处于混沌状态，市面上还没有炒房这么一说，那时候我还在厦门的一个学校教课，信息环境相对闭塞，身边的人明显分成两类，一类是没时间和你探讨那么多，已经在买买买的路上，另一类是认为厦门的房价太高了，买了等于套牢。我当时非常矛盾，不知道该不该下手，但万事总得开始，想想不行就被套牢也无伤大雅，因此先找最便宜的试试，买卖了一套总价100万左右的房子，一个月后突然发现可以净赚10万，然后迅速卖掉变现，走完整个买卖流程。总结发现原来买卖房产赚钱并没有传说中的困难，于是开始尝试买房赚钱。当时我把身边能调集的资金全部调集，用一个简单的数学模型测算了厦门、厦门周边的漳州、长沙、杭州和老家太原的回报，模型非常简单，人口总数、GDP总量、人均GDP、人口净流入速度以及目前的房产库存量，再结合当时的房价然后迅速得出结论：长沙投资价值第一，其次是杭州和厦门，然后是漳州和我老家太原。城市价值得出结论后，再看哪个是成长最快的区，于是在长沙的梅溪湖、厦门的集美以及漳州的漳州港分别买了一套，完成了第一轮房产布局。
我从宏观方面总结一下我的第一轮布局，当时的信息环境让我有一些对房子概念，于是开始尝试，赶上了一轮不错的行情，但因为没有人带，也没有人指导，加上自己以为会几个数学模型就可以横扫天下，所以导致第一轮布局有非常严重的错误，问题在哪儿我们复盘一下。
首先房地产价格是我国最复杂的经济学现象，这种复杂不可能通过某个数学模型去模拟去预测。第二所谓的那些数学模型在城市格局面前根本不值一提，数学模型再好，如果选错了城市不仅白搭，甚至倒贴都非常有可能，比如长沙各项指标都非常不错，2017年涨幅也非常大，但其实并非好的选择，因为长沙不缺房，又有政策原因导致我那套房2023年才能卖，所以根本没什么回报，再比如北京周边那些名不见经传的地方，类似于2017年买入燕郊的，现在都跌了近4成了，所以城市方向错了，努力越多错误越严重。第三是当时因为没有人带不仅没有理解城市格局，而且没有理解什么是未来趋势（没想到自己有钱后啥情况），厦门买了孤盘，回报率和市场平稳期的流动性大打折扣。第一轮布局的结果是赚了一些钱，但由于缺乏对房产的宏观理解，导致布局并不合理，现在想想当时能赚钱主要是因为买的早，当了一把风口上的猪。
2. 什么是微观技巧？如何练就微观层面的“九阳神功”？
必须强调的是，没有宏观层面的理解，微观层面意义不大，我第一轮的布局就说明了这个问题，当时看中的那些指标在城市和趋势都选错的情况下谈微观能力意义不大。但买房有宏观就能解决问题吗？根本不能，因为缺乏微观层面的感知，会感觉无从下手。
微观层面是什么，是感知层。好，宏观层面听懂了，也认可深圳，那么到底该怎么选？还是一头雾水。为什么？没感觉！感知怎么得来？我举一个例子，日本一位做寿司的师傅叫小野二郎，一部有关他的纪录片叫《寿司之神》。小野二郎做寿司时间超过55年，直到70多岁，他还对寿司有很多新想法。纪录片里讲小野怎么带徒弟：在小野二郎的店里做学徒，首先必须学会用手拧毛巾，毛巾很烫，一开始会烫伤手。没学会拧毛巾，就不可能碰鱼；然后，要学会用刀料理鱼。十年之后，徒弟才能煎蛋。十年的基础训练完毕，一名学徒终于够格煎蛋，却发现自己似乎永远无法满足师傅的标准，于是他继续又花了4个月，经历200多个失败品后，做出了第一个合格的煎蛋。小野二郎说：“这才是应该有的样子”。终于承认这名学徒为“职人”时，这个学徒高兴的哭了。因此我们看到真正高手的体感是连续训练10年后才有的结果！
当然我们也想买50套房子感受一下，但这显然不现实，这里说的微观层面也不是真的让我们买50套房子然后再去感受，微观层面是什么？就多和房子接触，在深圳买房，只要还没到塔尖，和房子多接触这条路就还没有结束。但如何一步一步走到塔尖，如何锻炼自己的微观能力，如何有针对性的训练，其实有一条明确的路径可以依赖。
2.1 第一步先给自己的需求摸个底
1. 有多少现金，有多大预期，能承受最坏的结果是什么？很多人真的不知道自己到底有多少现金，也不知道自己能承受什么结果。
2. 能承受最多多少月供，这个很多时候不好计算，因为很多人在深圳收入是浮动的，对自己的预期又是向上的，但最大限额能承受多少，这个我们可以自己去做测试，具体怎么测试，就看自己到哪一个数值以后会明显从压力感变成逃避感，这个数值就是目前的上限。
3. 根据自己月供和现金能力，算出房子总价的上限，这个是必须要算出来的，不一定非得按照首付3成或5成去算，也可以按照月供承受能力去算。
4. 装修贷等等非房贷的金融杠杆加多少，要不要做准备要做多少储备。
5. 有什么应急方案，有什么缓冲方案。比如是否有股票、基金或其他可变现的资产，或者亲戚朋友随时可以支援的，这些都算应急。
有了这个，自我的摸底就差不多了，一定要明确买总价多少万到多少万的，这个很关键，没有这个前提，一切白搭。也要明白自己能承受的最坏结果是什么，投资买房不下牌桌是游戏的灵魂。
2.2 统观认知范围以内的房子
微观技巧的第二步，就是有针对性的先看一圈房子。
1. 先找比自己预算高一倍以上的房子看10套。很多人觉得这个有没有必要？当然有为什么，因为我们要知道比自己高一到两个等级的人住在哪儿，住的条件怎么样，将来自己会怎么置换有个大概预期，看贵的会更加明确现在的需求而不是好高骛远。
2. 看几个片区的盘。买西部看宝安中心、碧海、前海、华侨城、西丽、红山，买东部看布吉、大运、龙中、横岗和坪山中心区，买豪宅看深圳湾、香蜜湖和红树湾。
3. 最后再集中看最少30套以上符合我们自己需求的房子。
2.3 排除干扰项，优选确定性
做完第二步，基本上需求就非常明确了，但还需要进行最后一步，排除干扰项，增加确定性。
1. 问一个和自己利益无关的房产人，一定要利益无关，或者他真的能客观给到一些信息。比如他会分析不同房产的投资角度，买深圳湾就是看中深圳未来会有更多的高收入人群会打开深圳新的创收天花板，推高城市头部房价；买学区房就是提前介入深圳供需极度失衡的教育资源领域，然后用最低总价或最低成本提前锁定相应的教育资源，这也是买学区房屡试不爽的投资套路；买老破小也有赚钱的方法，比如凤变冰+变格局，也就是精装+改房间布局，这样也有套利空间。
2. 排除一些片区，排除盐田（必须排除）、大鹏（必须排除）、罗湖（尽量排除）这三个行政区，排除宝安的松岗、石岩、曦城（尽量排除），排除东部没有地铁且没有相对不错学位的楼盘（尽量排除），排除非学区的楼梯房（尽量排除）。
3. 优先选择片区不错的、学位不错的、有地铁的、楼龄15年以内（尽量08年以后建成）的电梯房（至少要其一），优先选择楼下有大型商业体的、车位充足的。
4. 不追求极致，不激进，非职业玩家避免剑走偏锋除非有人带。
做完这三步后，就可以下手了，不用太多犹豫，刚才说过了不追求极致。宏观格局中我们也说了，要尽早，不要在乎一时的得失，每一个深圳买房的人都会遗憾自己当初为什么没做另一个更好的选择。买了之后该交税交税该月供月供，笔者接触数十位靠房产暴富的人，真没发现谁能买到低点卖到高点，也没发现谁买到了升值最多的物业且拿得住。
2.4 个人案例
继续拿我自己说事，2019年8月18号以后，深圳湾片区已经有了强势的上涨劲头，虽然市场信号并不明确，但我开始了新一轮的看房，在这里我必须说明一下，就是之前无论看过多少次房，想要感受市场的真实温度一定要再去看房，想要了解最新的价格，也一定要再去看房，毕竟深圳真的变化很快！
第一步，摸底，我这次大约使用现金不超过200万，占用现金流不超过2万，倒推应该买一个500万左右的房子。因为我买过很多次，所以摸底相对比较快，先看了深圳湾的翡翠海岸、蔚蓝海岸，然后看了前海的招商领玺和颐湾府。第二步，我买的是西部，因此先看了前海、蛇口、西丽和红山，而后又看了宝安中心、西乡和碧海，最后集中精力看了符合我预算的大概30套房，锁定两个片区宝中和碧海，因为这里基本都是06年后建成+电梯，片区成熟没有孤盘，有非常好的居住氛围，符合我长期持有的需求，且可选择单位比较，有挑选余地。第三步直接排除楼梯房、孤盘和市场平稳期的冷门盘，还在挑选的时候，双十一来了。我记得非常清楚，11月11号是星期一，我还正在上班，突然看到群里有人说免增值税了，很快又看到了官方发文。那天之后的几天我们公司几乎没有人上班，都去看房了，我也迅速再看之前几个相较满意的房子，全部反价，而且明显宝中的价格已经失控，于是我迅速下手碧海的一套房，一分钟都没敢耽误，而且说实话，当时都没敢还价，生怕业主反悔不卖。
再举一个案例，还是我自己，时间是2019年底，首次付款加税费不超过60万，现金流占用不超过1万，倒推大概总预算220万。当时这些钱如果硬加高杠杆在深圳似乎也可以有些动作，而且今天回看也有不错收益，但其实这非常危险，投资一定要控制好杠杆率，控制好现金流，即便收益低也一定不能下牌桌。其实当时深圳很多地方涨幅已经非常明显，根据过往经验会有一些传导，最后在广州迅速入手一套两百多万的房子，完成了最新一轮布局。
整体总结最新一轮布局，深圳布局除了最后真的太仓促以外，其余相对比较成熟。首先我理解了城市格局，一定要在深圳买，退而求其次一定要在有绝对优势的城市买；第二我对趋势已经有一个基本的把握，因此只买合适片区的次新、电梯、人车分流的小区，下手速度也比较快；第三我本人周边的信息环境都和房产相关，同时我也基本遵循前面说的微观操盘步骤，说实话，对于快速决策非常有效。
3. 总结
总结四点，第一点宏观能力的获得要比微观能力更难，其中建立或融入到真正高水平的信息环境中难度最大；第二点城市格局大于一切，选对城市用耐心收获时间的玫瑰，选错城市一切尽在痛苦中；第三点微观操作中优选法和排除法非常有效，尤其在长周期的博弈中能获得更多的回报；第四点房产投资是长周期游戏，不要在乎一时的得失，一定要控制好杠杆率，算好现金流。此外，无论宏观能力和微观能力一定要提前规划以便获得这些能力，不要等市场热度已经非常高的时候才想起来，那时候就真的只能瞎猫撞死耗子了！
