每周三， 老板会邀请一位
还记得上次 老板邀请的
如果你对上海房产有一定研究的话，相信你一定知道上海平米公司。
这家公司成立两年多，为 600 多高净值资产的客户提供过服务，目前累计购入超 15 亿市值的房产。
今天 老板把平米公司的创始人
为什么买一座城市的房子，就相当于买这座城市的股票？如何判断一座城市所在的发展周期？做房产投资时，他对高性价比房产的判断标准是什么？
来，一起欢迎 链接 开始今天的分享。
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大家好，我是平米的纪老板，很高兴受到亦仁的邀请，来给大家讲一下房产投资。我来自上海，之前在 IT 行业外企工作，2016 年跨界来到房产行业创业，目前成立一家创新房产中介公司，帮助购房人用创新的专家定制购房模式购买到更符合自己需求的房产。
我也是一名资深房产投资人，非常了解全国及上海楼市，我觉得房产投资这个主题在生财有术分享真是太合适不过了，因为绝大部分家庭的财富都在房产里，我们必须要高度重视房产投资和配置，否则同样的阶层和背景，有没有买房可能使财富相差几个等级。
但很可惜：
房产投资在国内经常被妖魔化，房住不炒，房地产泡沫，房产税等言论存出不穷，使得大多数人不能建立对房产投资正确的认知
过去 20 年高歌猛进的房产增值的黄金时代已经过去， 城市化进程已经过半，人口也即将进入下降通道， 房产投资闭着眼睛可以赚钱的时代已经过去
好消息是房产投资还有白银 20 年，依然是普通人最快速达到千万身家最好的投资品质和工具。
那作为普通购房者，要怎样才能在楼市中赚到钱、赚大钱？
1、树立正确的投资观念
今天大部分人的生活质量比起几十年前，那简直是翻天覆地的变化。然而，其实今天那些出入写字楼，月薪七八千、一两万的白领，和几十年前纺织厂女工、炼钢炉工人没有本质区别，处于的社会阶层并没有根本改变。体面的着装，职业的话术，操作电脑的技术，都只是时代进步的产物。
这满足不了我们，我们追求的是相对的排名，我们要爬上更高的阶层，而不是大家都拥有的提高。爬阶是目标，财富是通道，买房只是一种手段。
很多人把买房赚钱称作是房产投资，而我对买卖房子这种行为看的更加质朴，房子可以被看作是一种商品，房产投资其实是一种囤货，买房就是储蓄。
我们知道，商品的价格由供需所决定，又在货币的衬托下被不断放大，而房子为什么值得“囤”，是因为它：
1.易保存，折旧慢，可长期持有
2.供应有限，需求旺盛而持续
3.有长期、低利率的杠杆可用
买房子，尤其是大城市的房子，表面的租金收益率虽然只有 1.5-2%，但是隐性的对冲通胀能力却很强，本金可以达到 9-12%的回报率，对标 M2 的增长，减去 4-6%的利息成本，乘以 2-4 倍的杠杆率，加上租金，实际收益率可达 20%以上，妥妥跑赢几乎所有固定收益的理财产品。
我们买房赚钱，就是利用大城市的房产跑平或跑赢通胀的基础下，利用显著低于通胀率的低息长期负债，便可对通胀进行套利，只要资产的涨幅比负债增速快，净资产（资产-负债）就会越来多。
2、找到房产投资的本质逻辑
有一个很好的比喻：买一座城市的房子，就相当于买这座城市的股票。
城市化进程带来了资源集聚，一座城市在产业、配套上的持续发力，带来的资源就会越来越多，“城市股票”就会越来越值钱。
进一步，板块、小区、房子，也是如此，资源越集聚，价值越高。而好东西，大家都喜欢，都想买，所以供需关系紧张的房子会涨。
需求来自于两个方面，一方面来自板块内或周边就业人口的增加。
北京的海淀、西二旗，上海的张江，杭州的未来科技城都是很好的例子。
另一方面，则来自板块本身的宜居性增加。
非地铁房变成地铁房，商业、学校、医疗等配套增加，高品质楼盘增多，环境大幅改善，等等，都会使一个之前不被人注意的板块变成目标群体眼中的香饽饽。
而供应，则是一个更接地气的概念，就是一个板块中符合目标客群的房子有多少。
粗略地看，一个板块要是写字楼、产业园多，住宅少，就说明供应大概率是稀缺的。
再细的看，就要找到每个小区、每种户型的放盘量有多少，如果一个板块内虽然住宅小区不少，但都以自住为主，挂牌量极少，那也是一种供应稀缺。
更细致的，还要看具体某个产品，比如板块内大量供应两房，三房却很少，但板块客群对于三房的需求在逐渐攀升，那么三房的单价日后就会高于两房一大截。
当然，当前供需关系紧张的区域和产品只是硬币的一面，供求关系已经反映在当前的价格中，我们需要做的，就是去寻找未来将会进入供需关系紧张阶段的标的。
3、工欲善其事，必先利其器
我们要把房产投资当作一份正经的工作来做，一个完整的项目来管理，一个复杂的企业来经营，因此，就要解决房产投资中的各项流程问题。
第一，购房资格。
当前，全国大多数大城市均执行严格的限购措施，除了重庆、沈阳，基本上本地户籍家庭只能购买两套房，而外地户籍家庭一般只能买 1 套。
在实战中，一方面我们需要评估自身的购房资格、投资价值来选择城市，另一方面，也有通过迂回的方式，比如司法拍卖、结离婚、税单等形式破解被封印的购房资格。
第二，资金。
杠杆，是获取房产投资超额收益的最大助推剂，如果投资房产的金纯粹来自有，可能不显著跑赢通胀，但由于通过低息长期负债获得了杠杆，从而实现显著跑赢胀，那么购买力平价折算后的净资产才是不断增加。
另外，资金的成本也要控制好，考虑到未来房产价格的增幅，按揭、抵押、信用等各种贷款的加权平均利率最好控制在 7%以下。在跑赢通胀 10%的基础上，每优化一个点的资金成本，利润就能多 10%。
第三，选筹。
如果说投资回报=（涨幅+租金-资金成本）*杠杆率*周转率，那么选筹就基本决定了涨幅、租金这两个重大因素。
在城市、板块、产品中找出最优解，以适合自己风险偏好和收益目标的杠杆率，在合适的时间出手，就是我们认为优秀的选筹，这也是房产投资里最复杂的部分。
那接下来我们就着重讲一下今天的重点： 城市选筹的逻辑，因为选筹的第一步就是要决定在哪个城市买房。
无论选择什么样的城市，最后都是需要当地真实的自住需求来承接的，这就需要我们找出自住购买力旺盛的城市。在这里，我们可以引入一个本地房产购买力公式：
本地购买力 = 房票 X 资金
一座购买力旺盛的城市，必定是有足够多的人（也就是房票），和足够多的钱，加上相比其他城市更高的性价比，一起支撑起来的。
足够多的人，就需要我们去寻找那些人口持续流入的城市。
这里我们可以关注下常住人口增量指标，代表了在一座城市工作、生活的人群变化。
过去 5 年，深圳、杭州、广州、宁波、长沙、西安、成都的常住人口都有非常大的提升，这些城市的购买力，是不缺的。
有人，就有房票，就意味着源源不断的购买力。
光有人是不够的，还要有钱，只要能让整个城市的钱变多，就是好事。
所以我们需要格外关注一座城市的本外币存款余额，也就是资金总量的概念。
北京和上海虽然在常住人口方面已不再增加，但是资金总量仍旧以超过 10%的增速跑赢全国大盘，子弹十分充沛。
而深圳和杭州，则是房票和资金的双料赢家，深圳去年下半年二手房开始狂飙，而杭州新房摇号火热、二手房成交破万，最近两城火热的楼市也证明了这一点。
然而，光看这两点还远远不够，房票和资金带来的需求是一个城市房价的坚实支撑，但也同时受到政策调控和价格比较的影响，在这里，我们也引入一个公式 ：
外地购买力 = 比价效应 X 调控政策
城市之间有个价值链，我们认为，能级在同一梯队的城市，房价不会差距太大，比如强二线城市的房价约是一线城市的 6-7 成，普通二线城市是强二线的 6-7 成。
上海房价打 6-7 折就是杭州，杭州房价打 6-7 折就是苏州，苏州房价 6-7 折就是无锡，等等。
如果相差太远，就会引发投资人的关注，就会产生比价效应。
比价效应就是相对范围内城市价格及价值的错配。比如 2015-2016 年，上海房价翻倍后，杭州的价格从原来上海的 7 折变成了 4.5 折，那么杭州的比价效应就出来了，正好上海 2016 年 11 月 28 日限购后，资金南下进入杭州，引爆了杭州楼市。
于是我们便可以发现，资金和房票带来的本地购买力量是楼市基本盘，而比价效应和调控政策可能带来强大的外地购买力，一个城市的楼市行情从而会被引爆。
楼市的基本面相对稳定，3-5 年一般不会发生特别大的变化，但比价效应和调控政策是动态变化的，所以每年适合投资的城市可能都不一样。
那么，总结一下，我们选择城市的正确逻辑是怎样的？
首先，这座城市需要有源源不断的房票，其次，这座城市要有充沛的资金，第三，需要有适当的主城区人口和二手房市场规模。
综合以上指标，我们选择了城市投资 20 强名单：上海、南京、杭州、宁波、苏州、合肥、福州、东莞、广州、深圳、重庆、成都、郑州、青岛、济南、北京、天津、西安、武汉、长沙， 这就是我们的房产投资城市池
以上城市虽然有价值，但并不是闭着眼睛就能随时买，这里就要涉及到城市周期的选择，而我们要做的，就是识别楼市周期，在合适的时机买入合适城市的房产。
那么到底如何去判断一座城市所在的周期呢？
楼市的周期判断维度其实很简单——量和价，根据两个基本要素的动态表现，我们可以把楼市周期分为四步：
①启动期：交易量上升，价格停止下跌，逐渐夯实，这个阶段适合买入。
②爆发期：量价齐升，交易量达到高点，价格快速上涨，各种洼地板块一个一个被填平，此时适合右侧交易，购买补涨区域。
③赶顶期：成交量下降，价格增速下降，并逐渐达到价格顶峰，流动性快速下降，这个时候适合卖出。
④盘整期：量价齐跌，楼市冰封，不打骨折很难卖出，这时适合观望和等待，等下一轮启动期拐点的出现。
这个周期是头尾相衔，连续发生的，只要政策不再加码，经过一段时间的静淡市，楼市自然会随着真实需求的累积而重新回到供需两旺的市场，即从盘整期到启动期，标志是成交量房价放大，价格止跌回稳。
不同周期的持续时间有很大不同，盘整期是漫长的，一般会持续 2-3 年，启动期稍短，也有 6-15 个月，爆发期很短促，一般 3-6 个月就完成主升浪，这个阶段很难上车，赶顶期则是强弩之末，半年左右量上不去，基本宣告行情结束。
随着近些年经济发展速度变慢，货币投放的速度也有所减缓，房价基数升高后想再次翻倍，需要数倍于上一轮的资金和势能，因此以前隔几年都会来一波全国大行情的情况可能不复存在，甚至一座城市整体牛市也很难再遇到。
但是，在货币适度宽松和资金避险情绪的双重刺激下，小规模的点状行情却极有可能出现，楼市进入白银时代，更需要掌握的是“结构性机会”。
什么是结构性机会呢？就是在全市行情变化不大，没有形成普涨的况下，依然有不错涨幅的房子，有些因为板块，有些因为学区，有些因为产品，等等。
比如最近一年，深圳东部几乎没涨，西部却走出非常好的行情，尤其是搏中宝中、碧海、深圳湾的，涨幅尤其大，这就是产业和 IP 的力量。
比如进入 2020 年，上海全市价格保持稳定，学区房，尤其是双学区走出了独立行情，对口热门初中的张江、碧云板块甚至到无房可卖的地步。
还有杭州，由于新房限价，从 2018 年至今就保持全市价格不变，但未来科技城、勾庄等板块因为产业的进驻、基础设施的推进，依然创造了 15%以上的涨幅。
在一个系统性机会的大周期里，结构性机可能有多轮窗口的，板块轮动、学区轮动会导致一轮周期内一个城市内有多个买入机会。
目前，各大城市的交易数据基本公开透明，一手房受供应，也就是推盘节奏的影响很大，因此观察二手房交易行情对我们来说更具有参考价值。
如果一座城市经过长时间的楼市调整，并且连续 3 个月的二手房交易量超过启动期的平均值，房东让价减少，那么就可以判断这座城市进入了启动期。
根据判断，尚处于盘整期的城市有：北京、广州、重庆、武汉、长沙、天津、南昌、合肥、济南、青岛、郑州、福州等。
处于爆发期的有：东莞、宁波。
处于赶顶期的仅有一个：深圳。
而目前唯一处于启动期，最值得购买的城市是：上海。
用一句话来总结房产投资的核心逻辑：
选出具有投资价值的城市，深入分析每个城市所处的周期，并选择处于启动期的具备比价效应的洼地城市进行房产投资。
至于在一个城市里具体买哪里，应该选择什么样的板块及产品，也是个非常复杂的话题，我们下次再来分享。
以上就是作为一个楼市老司机，对于当前楼市的看法，谢谢大家！
