思路分享 《混迹房圈六年，万字长文聊清买房7大流派及小白适用方法》
房圈的各种大神很多，流派繁复，刚接触房圈的小白很容易被各种武功秘籍，黑科技所吸引，看的多了很容易走火入魔，却忘了买房本身也是一项投资，最重要的是收益性，安全性，流动性三者的平衡。
今天用一篇文章和大家聊聊买房投资7个主要流派的一些玩法。这样大家看完之后可以根据自己的资产，现金流，和风险喜好来对号入座，选择符合自己的投资方法。
个人简介：佛系买房，6年6套，喜欢研究数据，透过数据看本质。三高布局，进三退一的投资风格。
以下为流派正文。
0. 前言
在咨询的过程中，经常会碰到小伙伴们的一些疑问，比如：
疑问一：
“我手头上有60万首付，想在上海买房，但好像只能买的起一个小房子，郊区的房子大一点新一些，但是又嫌远，我是应该先上车呢？还是再等几年存多点钱再买？”
疑问二：
“我有200万首付，本来想在深圳南山买一套2房自住兼投资，但是最近有个房V告诉我最好是买个大一点的房子，然后把评估价做高（GPGD），将来涨价了面积越大的房子赚的越多。我看了一下，200万首付要买大房子好像只能买在关外或者买老房子，我应该怎么选择呢？”
疑问三：
“我最近在学习投资理财，买基金赚的太慢太少了，炒股风险挺大的。在网上看到有大V教人把房子买/租过来，装修一下再卖/租出去的，做成民宿那样的，说是能年入百万，而且有很多成功案例，课程费用好像也不是很贵，我应该去报名学习吗？”
疑问四：
“我最近加了几个买房讨论群，有人分享了关于法拍房的信息，我不是很了解，但是看起来价格比市价便宜很多啊，我可以去买一套来投资吗？会不会有什么坑啊？”
房产投资的体用术。
“体”是指对资产，负债，仓位，风险等的理解；
“用”则是指买什么的问题。不同的标的选择背后对应的是不同的流派，要成为一个专业玩家就要选择与放弃，根据自己的资产情况来找到适合自己的玩法。
“术”即怎么买的问题。包括看盘选筹交易融资贷款的一系列动作。
这篇文章结合体用术的相关知识，和大家聊聊买房投资7个主要流派（大面积低单价，老破小，低总价，民宿流，装修流，药单法拍，貔貅流）的一些玩法。
这样大家看完之后可以根据自己的资产，现金流，和风险喜好来对号入座，选择符合自己的投资方法。
以后再听到大V给的建议，就可以从流派的角度来代入，也能知道对方的建议是否符合自己的情况。
房产投资市场上，流派繁多，远远不止我今天提到的几个流派，还有一些非主流玩法比如一刀流，疯魔流，拆迁流，学位流等。这些流派的玩法难度大，风险高，赌性强，投机多过投资，具体收益性如何，也一直没有一个很明确的说法，现实中暴雷的人却是不少。
因此我今天就只聊7个比较主流的流派，对其他非主流有兴趣的小伙伴私下找我，我再和你唠唠。
1. 大面积低单价
首先我们知道，房价 = 面积 * 单价
面积是不变量，单价是变量。面积不变的前提下，单价提高了，总价就相应提高。
所以大面积低单价流派的底层逻辑就是，找到并买入大面积，低单价房源，耐心持有，随着单价的提高，赚取总价的涨幅差额。
通俗一点来理解就是，一个房子本身有点问题，面积还特别大，市场上的买家都不是感冒，所以价格就便宜，你去把他买回来，拿在手里捂到天荒地老，等到房价都涨上去了，你再转手卖出去获得超值收益。
这个流派最早是由房圈的“大神”，O某人提出来的，行文必以拥有XX平米的房子为荣。这个曾经被众多圈友奉为经典的流派，过去十几年里独领风骚。
在那个房价还没有高到离谱，且信息不像今天这么发达的年代，确实有很多人根据这个流派的做法获得丰厚的利润。
该流派演变至今，由于其自身天生的缺陷，逐渐地失去了他的拥护者，在实践中被反复验证是失败的，也正在慢慢被市场所淘汰。
和大家说一下这个流派有几个不容忽视的问题：
1）天然缺陷
要在市场上找一个相对单价低的房源，通常有两种情况：
第一、板块中有缺点的小区。
在一个成熟的市场，被低估通常不是因为优点被忽略，而恰恰是因为优缺点都能被市场所认知，且缺点被放大。
你打开房价地图一看，那些单价明显比周边小区低的房子，都存在一定的问题。比如交通不好啊，配套跟不上，物业管理脏乱差，周围一堆农民房，楼龄很大，学位很差等等。
大面积低单价流派就特别喜欢在板块中寻找这些因为明显缺点而导致单价较低的房源，然后等待房价上涨，并希望缺点在未来某一天被房价的巨大差异所淡化。
我自己的话，有两种房是一定不碰的。
一种是板块中最红的网红盘，因为贵所以买不起；
还有一种就是那些比市场价便宜很多的，即使十个烂货里可能将来会出一个好货，但是这个概率太小了，买错被套牢的概率极大。
在信息高度透明的今天，特别是一二线城市这样的成熟市场上，一个片区或小区被低估的可能性非常的低，非要在低价片区里寻找潜力股，这是对买家知识，信息，判断力的极大考验，一旦判断失误，结局自然是惨不忍睹。
慎重啊亲。
第二、是有明显硬伤的房子。
硬伤有两种，要不就是老破大，要不就定位错配（比如刚需盘里的大面积）。
老破大，就是一些年代久远，没有电梯，小区规划差，车位不足的，面积还死大的房子，老破大中的极品就是老破小区中的顶层和底层大户型，又或者是一些非主流设计。
大面积低单价流派认为，当房价本身已经很高，且处于上升周期，市场上好的房源被迅速消化完，如果一个买家必须在某一个地段购入符合他居住需求空间的房子，则原来有硬伤的大面积低单价房子也会迅速补涨，因为不管硬伤再多，价格低终究是最吸引人的一个条件。
因为在大面积低单价流派的世界观里，无论多新的房子，随着时间流逝都会变成老破房子，所以还不如一开始就选择单价低的老破房子。
该流派认为，买入单价3万200平600万的房子，单价涨到5万块就变成1000万了，就有400万的利润。
理论上非常完美，而实际的市场上的情况是，有千万支付能力的人都看不上这样老破房子，而看的上的人又没有这样的支付能力，这就是典型的需求错配。
大面积低单价流派在选筹上的天然缺陷，会导致所选房子的流动性差，这也是他的第二个致命问题。
2）流动性差
市场上最好卖的，成交比例最高的都是两房或三房。三房以上的改善类产品，成交量本来就少，为了追求大面积低单价，还要在位置，楼龄，户型，朝向，楼层等方面做出妥协，最后买入的就一定是前面提到的老破大或是需求错配的房子。
老破大和远郊大房子即使未来单价上涨，总价随着上涨，但总价超过一定的价格区间之后，很容易陷入一种穷人买不起，富人看不上的尴尬局面。
我一直主张，买房要安全性，收益性，流动性三者兼顾。
大面积低单价流派这种明显以牺牲流动性为代价换取收益性的做法，我个人是非常不认同的。
无论是自住还是投资，买房的时候一定要先想好将来的接盘侠会是谁，他们在哪里，有怎么样的支付能力，愿意为怎样的产品买单。
大面积低单价流派是不考虑这些的，他们不管买入的房子本身怎么样，与市场的需求匹配不匹配，逮到便宜就买，房价一涨就鼓掌庆祝，完全不考虑能否出手的问题。
而且这个流派的人还特别喜欢运用一些GPGD，0首付的黑科技。你想啊，如果这个房子本身不是存在这么多问题，房东难以出手，何苦要陪你搞这么多东西呢。
3）租金低。
除非分割出租，否则大面积房子整体租售比不高。
而装修分割所耗费掉装修的成本，算起来也未必划算。房子的面积大到一定程度，单位售价及单位租金都是边际递减的（高端物业及豪宅不在此讨论范围）。
虽说房产投资中，租金是小头，房价涨幅才是大头，但是在大面积低单价流派牺牲流动性的前提下，没有租金作为防守，持有成本也是相当高的。
心里总想着守得云开见月明，万一守不住断供也是令人头疼的一件事情。
小结一下：
大面积低单价这个流派，淘笋难度大，流动性差，租金回报率低，税费上也很吃亏。在那个房价还没那么高，租售比相对能接受，没有那么多限购限售政策，交易费用又比较低的年代，这个流派号称是获利最大的流派。
但就目前的市场环境来讲，该流派已经越来越立不住脚了。
我为什么要把这个流派放在第一个讲，也是因为这个流派经过理论包装，对刚接触房产投资的人来讲是有一定的震撼度，让很多小白误以为只要通过一系列骚操作，就可以获得超额利润，实现人生的飞跃。
市面上有很多骗子管家公司，利用这套理论对小白进行洗脑，明明可以正正常常买一套房的人，被忽悠去买老破大，或者远郊错配大面积房。
这些房子本身很难卖，根本找不到接盘侠，骗子坏蛋为了高佣金尽其所能地忽悠，很多中间还配合做一些GPGD，贷款上又可以再赚一笔，手段黑的很啊。网上已经曝光过不少了，有兴趣了解的小伙伴自行搜索。
如果你是房产小白，遇到一个推销老破大和远郊大房子的中介或管家，并开始用大面积低单价的思想对你进行劝说和洗脑，你最好多个心眼，可能他正在把你当成韭菜。
这个流派是最不适合投资小白的。珍惜血汗钱，远离老破大！
2. 老破小流
在大面积低单价流派里聊了这么久的老破大，现在来聊聊老破小。
老破小一般指90年代的产品，存在楼龄大，面积小，无电梯，绿化差，停车位不足等问题。这类产品面积紧凑、得房率高、总价低、地段好，流动性和租金都较令人满意。
老破小流派追求租售比的最大化，且有长期稳定高租金作为支撑，属于攻守兼备的流派，后来又融合了低总价和最低价格拿学票的优点，被持续升级和优化。
老破小流派的理论基础是：在租赁市场上，面积低于35平米的，租金基本就没有什么变化了。所以，为了追求租售比最大化，就要寻找可用的的最小户型。这个理论至今仍然是适用的。
举个例子，深圳的桃苑公寓，九几年的小区，以开间的租金为例：
图1，图2
通过这两张图片我们可以发现：
23平米的租金，大概在2500-3660不等
34平米的租金，大概在3000-3830不等
后者的面积比前者大了一半，但是租金来讲只多了不到两成。按租售比来讲，23平米的最高可以去到2.2%（桃苑在20年底的市价大概是200万左右）。
如果以深圳罗湖的老破小来看，基本租售比能到3%左右（在一线城市来讲这个租售比相当高了）。
前面说到老破大不能买，那老破小是否可以考虑呢。答案是肯定的。老破小有几个显而易见的好处：
1）上车门槛低
老破大自带硬伤，且面积是改善的需求，产品力跟不上。老破小正好相反，从面积到价格就是一个妥妥的上车盘形象，是符合市场上的购买力和需求的。
一线城市中，除了带顶级学位的老破小，一般60-80万首付就可以拿下。换句话说，就是总价200万左右也可以在市中心核心地段上车置业了。
2）租金回报高
老破小的租金基本可以覆盖月供，如果仅就一线城市来说，老破小租售比能比平均值高6-8成。由于地段的天然优势及租金不是很高，在租赁市场上很受欢迎，基本放盘不久就能租出去，空置的时间相对短很多。
3）涨幅少却抗跌
老破小流派，赢得租赁输了买卖，涨幅通常来讲都跑输大市（带顶级学位的另说），因为市场并不会根据更高的租售回报比，而给更高的估值。
但从另一个方面说，老破小因为总价低且通常都在市中心核心地段，抗跌能力非常强，市场上怎么震荡，都很难震到老破小。
因为本身楼龄较大了，折旧的幅度和速度较低。买的时候楼龄22年，3年后卖出25年，对买家来讲楼龄几乎没有影响。
小结一下：
实际上，老破小流派适用性仅限于一线城市。因为一线城市的能级更高，市中心财富存量的积聚效应更明显，所以相对更保值一些。
一线及以下城市，其实非常不建议持有老破房子，因为一线以下城市新房多，市区老破房面临的是郊区新房的竞争，且二三线市区并没有一线城市那么好的市中心配套，郊区和市区的内在价值差异没一线那么大。
一线以下的城市上车门槛低，如果没有好学区加持，老破房子一定是跑输大盘的。
就一线城市来说，投资老破小，也不是稳赢的。
比如上海近些年的新基建发展非常快速，也让很多年轻人放弃了房产地段论，同时伴随着近郊大量一手盘在开发的过程中的声浪和宣传，人口和购买力一起慢慢的转移到外围，老破小慢慢地也被年轻人和新移民所嫌弃。
但仅就目前的情况来讲，由于房价高，学位加持，与上海市中心完美配套的多重作用力下，老破小依然有它存在与被投资的价值。
图3
通过上面这张图我们可以看到，目前上海主要成交的总价段是300万以下，大家可以上网搜一下，现在上海市中心300万以下的二手房都是些什么房子，基本还是以老破小为主。
刚需上车来讲，300万的资金，为了交通方便和学位，老破小也似乎是唯一选择。
对于房产投资小白来说，或者刚需上车第一套来说，老破小对资金，时间和能力的要求都比较低，属于入门首选标的。
在一线城市高房价的大背景下，老破小凭借着地段和学位优势，依然有投资的价值。
当然破也是有一定限度的，那些楼龄久到贷款不足或贷款年限不足30年的就不要选了。投资房产中杠杆和长周期的低息负债是影响收益的关键因素。
3. 最低总价流
最低总价流派和老破小类似。其核心思想是在某一个区域内，寻找总价最低的房源。他和老破小流派有非常大的相似点：
老破小流派：同一区域，租金总价有下限。
低总价流派：同一区域，房价总价有下限。
举个例子，某一线城市中心区域内：
A小区：均价8万，最小户型23平米的开间，单价10万，总价230平米，首付75万左右
B小区：均价8万，最小户型40平米的一房，单价8万，总价320平米，首付105万左右
在这种情况下 ，230万的A小区就是该区域内的最低总价盘。假设小区，楼龄，装修，学位都相近，A小区的最小户型是该区的最低总价盘，因此其单价高低已经不重要了，因为在300以内是没有对手的。
230万卖完了，下一套就是240万，250万这样上浮，直到该区的人口减少涌入或价格到达人群承受范围，外溢到邻近区域。
有人会说了，75万和105万就差30万，为什么不多存几年钱，或者直接找父母亲戚朋友再借点？
我们要理解的是，现实中有些人就是倾尽所有，也无法再凑多几十万，而又面临在一个城市落地生根，挂户口，结婚或小孩读书等十分现实的问题，只能选择先上车再置换。这个时候最低总价盘就是上车首选。
选择投资低总价盘，一般有以下几点要注意的地方：
1）盈利性问题
低总价流派选筹的方式和老破小非常相似，主要是靠面积小。只有面积小的房子，总价才会低。和老破小一样，低总价流派的租售比高，但盈利性一般。
低总价流派和老破小一样，仅限一线城市的人口密度大的区域。
最好是市中心CBD。为什么只能是一线城市呢，主要是人口和供需的问题，在供需矛盾不明显，且交通并不十分拥堵的二三线城市，人们不是一定非要住在市中心的。
2）最低总价学位房
为什么要最低价格拿房票，这里简单说一下：
学区房价格 = 房子价格 + 学票价格，拆开来看容易看清真实价格。
以深圳举例，同一个地段，
小房子单价10W，30平，总价300W。
大房子单价9W，100平，总价900W。
小房单价比大房子贵了1W。
假设学票值100W（一个房子就一张票，面积无论大小，学票价格相等）
小房子实际总价：300W-100W=200W，30平，单价6.7W
大房子实际总价：900W-100W=800W，100平，单价8W
除掉学票的价格后，小房单价比大房便宜了1.3W。
当然，这个只是一个在抛开了其他因素情况下的静态对比，影响房价还有很多其他的因素。
但是，这个简单的对比足以让大家知道为什么买学位房要买小不买大。因此市场上的老破小学区房，一定是比老破大学区房的流动性更好。很多人买老破小就是为了一张学位而已。
小结一下：
对于小白来讲，最低总价流派的投资门槛不高，地段好，总价低。
在同一地段，某一个价位之下几乎没有对手，是刚需及上车客的首选，也适合房产入门者在资金有限的情况下练手，对个人的时间和其他能力也没有什么要求，就是找一个市中心热门板块最低总价的无硬伤房源买入就好了。
这种流派在以前是薄利多销的利器，而在现在这个限购大背景下，由于租金不低，流动性不差，低总价则变成一个好的防守和补充。
比如你手上已经有好几套了，手头上有少许闲暇资金，腾出一张房票买入低总价作为资产的防守手段。另外，因为资金体量不大，也适合作为新手练手代C或合伙买房的一种选择。
投资的角度是可以的，刚需自住且是第一套就不太建议了。
最低总价房通常就是一个单间或一房，处于整个置换链条的最底层。且因为现在一线城市的首房首贷资格非常难得，如果只用来买低总价或老破小其实有点浪费。
字数有限，后面还有4个流派的介绍和个人投资布局，理念的分享。烦请大家移步文章查看全文。
